ЗА ПОСЛЕДНИЕ ПОЛГОДА В СТОЛИЦЕ И КРУПНЫХ ГОРОДАХ ПОДОРОЖАЛО ЖИЛЬЕ
     
Сергей КУРГАН
"ФАКТЫ"
     
     У подавляющего большинства жителей Украины, как, впрочем, и других стран СНГ, единственным дорогостоящим имуществом является квартира или дом. Поэтому, решив продать свою недвижимость или, наоборот, приобрести крышу над головой, люди в первую очередь интересуются ценами. А они в последнее время начали стремительно повышаться. О ситуации на рынке недвижимости и причинах подорожания квартир "ФАКТЫ" попросили рассказать председателя совета директоров брокерских фирм Киевской универсальной биржи Юрия Базелинского.
     
"Полтора-два года назад "гостинку" можно было купить за 4,5--5 тысяч долларов, а сегодня -- не дешевле 6 тысяч"
     
     -- Каковы сегодня цены на квартиры в Киеве и по Украине?      
     -- Чтобы понять нынешнее положение на рынке недвижимости, вспомним недалекое прошлое. В первой половине 90-х годов начался квартирный бум: богатые люди покупали большие квартиры, те, кто победнее, старались поменяться с доплатой, расселялось множество "коммуналок". Соответственно, чем больше спрос, тем выше цены. Пик подорожания недвижимости пришелся на конец 1997 года. Причем как на первичном (новостройки), так и на вторичном (старые квартиры) рынке. Постепенно предложение превысило спрос, и в уже в 1998 году начался обратный процесс: по всей Украине цены на жилье стали стремительно падать. И не только в Киеве. Вообще столица всегда является своеобразным индикатором. С одним лишь условием: в Киеве жилье в два-три раза дороже, чем в областных центрах, и в пять-шесть раз дороже, чем в небольших городах и поселках.    
     Кроме перенасыщения рынка недвижимости, были и другие причины, которые привели к снижению цен. Это и ухудшение благосостояния населения, и финансовый обвал в России, косвенно коснувшийся и нашей страны, и приближавшиеся выборы. Но главное -- завершение так называемого первичного накопления капитала. То есть появившиеся за предыдущие годы бизнесмены и представители иностранных фирм к этому времени уже приобрели себе квартиры, офисы, дачи, и спрос на дорогое жилье резко снизился.      
     Пик падения цен на недвижимость пришелся на конец 1999--начало 2000 года. По сравнению с 1997-м они в среднем снизились на 30--40%. Ситуация начала меняться только в конце 2000 года. Стало заключаться больше договоров купли-продажи недвижимости, и цены пошли вверх. Этот процесс продолжается до сих пор. Даже несмотря на то, что в среде специалистов по недвижимости лето традиционно считается "мертвым сезоном", в текущем году данное правило впервые было нарушено.
     Если сравнить нынешние цены с прошлогодними, то в среднем в Киеве они увеличились на 15%, и этот процесс продолжается. Хочу отметить, что в других крупных промышленных центрах недвижимость подорожала меньше, а в небольших городах и поселках цены почти не изменились. То есть квартиры дорожают там, где улучшается экономическая ситуация.      
     -- Сколько сегодня стоят квартиры в Киеве?      
     -- Это зависит от многих факторов: общая площадь, состояние квартиры, количество комнат, район и т.д. Больше всего продается и покупается однокомнатных и двухкомнатных квартир (75--85% всех операций с недвижимостью). Если в начале 2000 года самые дешевые однокомнатные квартиры ("гостинки") можно было купить за 4,5--5 тыс. долларов, то сегодня самая плохонькая "гостинка" стоит не меньше 6--7 тыс. долларов.      
     Вообще, отечественное жилье можно разделить на несколько классов. Самыми дешевыми считаются "гостинки" с общей площадью 20--22 метра и "хрущевки". Причем квартиры в панельных домах ценятся гораздо меньше, чем в кирпичных, и стоят примерно на 1000 долларов дешевле. Большим спросом пользуется жилье в девятиэтажных (7--9 тыс. долларов) и построенных в 80-е годы шестнадцатиэтажных (10--11 тыс. долларов) домах. В новостройках же, где площадь однокомнатной квартиры редко бывает меньше 50 кв. м, такое жилье стоит 12--15 тыс. долларов. Ну и конечно, самыми престижными считаются квартиры в центре -- 15--20 тысяч и более.     
     Эта классификация относится также к двух- и трехкомнатным квартирам. Так, двухкомнатная квартира в панельной "хрущевке" стоит 8--9 тыс., а в кирпичной -- 9--10 тыс. долларов. В старых девятиэтажках такое жилье обойдется в 10--12 тыс., а в более новых шестнадцатиэтажках -- в 13--14 тыс. долларов. Особенно ценятся квартиры в домах послевоенной постройки, так называемых сталинках с железобетонными перекрытиями. Там две комнаты стоят от 15 тыс., а в центральных районах -- не меньше 20--25 тыс. долларов.      
     Трехкомнатные квартиры в среднем на 30--40% дороже, чем двухкомнатные. Кстати, приведенные цены относятся к жилью в так называемых спальных районах. Но нужно учесть, что, например, квартира на Оболони стоит на 1--2 тысячи долларов больше, чем на Борщаговке. Также на цену влияет близость квартиры к метро и другому транспорту, наличие благоустроенного двора, магазинов и так далее.
     
"Все больше квартир в столице покупают не киевляне, а жители других областей"
     
     -- Кто сейчас чаще всего покупает жилье?     
     -- В основном люди со средним достатком, сумевшие за последние годы собрать необходимую сумму. Кроме того, сегодня многие предприятия из других областей хотят иметь свое представительство в столице, поэтому приобретают помещения для офисов и квартиры для сотрудников. Даже некоторые министерства и ведомства начали активнее покупать недвижимость. Также стала популярной покупка родителями небольшой квартирки для своего чада, получающего образование в столице или в другом крупном городе. Вообще, если говорить о столице, все больше квартир здесь покупают не киевляне, а жители других областей.      
     -- С чем связано увеличение спроса и цен на квартиры?      
     -- Во-первых, появилась законодательная определенность в сфере оборота недвижимости. Если помните, несколько лет назад была такая неразбериха с законами и подзаконными актами, регулирующими вопросы права собственности и механизма купли-продажи, что многие люди просто решили выждать. Во-вторых, за последние полтора года улучшилась экономическая ситуация в стране. Миллионам людей выплатили многолетнюю задолженность по зарплатам и пенсиям, предприятия, наконец, встали на ноги. И люди вспомнили, что самое надежное вложение капитала -- приобретение недвижимости.      
     Кроме того, с начала года строительные компании увеличили стоимость нового жилья на 10--15%. Они объясняют это повышением зарплат и расходов на материалы. А за первичным рынком, естественно, подтянулся и вторичный.     
     -- Будет ли жилье дорожать или цены стабилизируются?
     -- Я думаю, что до конца года спрос на недвижимость будет повышаться, значит, продолжится рост цен. После нового года многое будет зависеть от законодательной политики. Ведь до сих пор неясно, примут ли новый Налоговый кодекс и закон о налоге на недвижимость. К тому же скоро выборы, а они всегда влияют на ситуацию на рынке квартир. Но главное, от чего будут зависеть цены, -- это благосостояние людей. Вообще, цены на жилье являются барометром реального экономического положения в стране.
     
     "Facty i kommentarii ". 16-August-2001. Экономика.